東京都で相続不動産・空き家問題・土地活用ならえがく株式会社におまかせ！

安定した不動産運用のお手伝いをしております。
不動産のお悩みは「えがく株式会社」にご相談ください。

当社は一都三県を中心に仲介・売買・賃貸・管理まできめ細かいサービスをご提供いたします。
不動産相続については売却・活用方法等様々なお悩みをお持ちではないでしょうか？
不動産はその地域性や求める人によってお客様のニーズも多様化しております。
まずは、お客様が抱える不動産相続のお悩みをお聞かせください。
売却を検討のお客様には、不動産をどのように分けるのが将来的に見て一番良いのかを、ケースバイケ－スで
アドバイスさせて頂き、売りたい土地、家が現状どのような価値になっているのか、実際にどのように
売却の手続きをしたらよいかなど、お客様のご状況に合わせて柔軟にお答えさせて頂きます。

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相続不動産

建物の相続

自宅や空き家、収益物件など、建物を相続するケースがこれにあたります。
自宅を相続した場合なら、ご自身で住み続けることもできますが、賃貸経営で収益を上げることも可能です。
なんにせよ、空き家にしてしまうと「特定空き家」として固定資産税が跳ね上がるため、相続した不動産は何らかのかたちで活用するのがおすすめです。

土地の相続

土地だけを相続する場合のほかに、建物付きの土地を相続するケースもあります。
土地の立地や形、広さなど、どのような特徴の土地を相続するかによって、向いている活用方法は変わってきます。
土地に建物が建っていても、そのまま活用できる場合と、建て替えや解体が有効な選択肢となる場合があります。

こんなお悩みありませんか？

親から不動産を相続したけど、どうしたらいいか分からない
実家が空き家になって管理ができず困っている
相続した土地や空き家を活用したい
相続した家がいくらで売却できるか知りたい
実家が空き家になって管理ができず困っている

不動産を相続する手続き

遺言の有無を確認する

不動産の所有者が亡くなった場合、遺言書があるかどうかをまず確認します。
遺言書がある場合、基本的には遺言書に記載されている通りに相続手続きが進むため、どの手続きよりも先に遺言書を探す必要があります。
遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、遺産の分け方を話し合うことになります。

相続財産がどれくらいあるのか把握する

相続財産がどれくらいあるのかを特定し、財産目録と呼ばれる相続財産のリストを作成しておくと、後の遺産分割協議がスムーズに進みます。
預貯金であれば通帳や残高証明書で亡くなったときの残高を確認します。
不動産については、市区町村から届く固定資産税の納税通知書を確認するか、権利証（登記識別情報通知や登記済証）がないか探してみてください。

相続登記を申請する

不動産を引き継ぐ人が決まったら、その不動産の名義を相続する人の名義に変更する必要があります。
この手続きは相続登記と呼ばれ、不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。
なお相続登記は令和6(2024)年4月1日から義務化され、これを行わずに放置しておくと過料を科されてしまう可能性があるため、忘れずに行うようにしてください。

相続登記を申請する

不動産を引き継ぐ人が決まったら、その不動産の名義を相続する人の名義に変更する必要があります。
この手続きは相続登記と呼ばれ、不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。
なお相続登記は令和6(2024)年4月1日から義務化され、これを行わずに放置しておくと過料を科されてしまう可能性があるため、忘れずに行うようにしてください。

相続人を確定する

遺言書がない場合には、亡くなった人の財産は法律で決められた範囲の親族が相続します。
そのため、誰が相続人となるかについて、亡くなった人の親族関係を戸籍謄本をもとに正確に調べる必要があります。
もし新たな相続人が後から発覚した場合、一度決まった遺産分割協議をやり直すことになってしまうため、誰が相続人なのかはしっかり調べるようにしましょう。

遺産分割協議を行い、遺産の分け方を話し合う

遺言書がない場合には、相続人全員で遺産分割協議を行うことになります。
相続人が一人でも欠けた状態でなされた分割協議は無効となりますので、必ず相続人全員で行いましょう。
相続財産である不動産を誰が引き継ぐかが決まったら、その内容をまとめた遺産分割協議書を作成し相続人全員が署名し、実印で押印します。

相続税の申告・納付

不動産を含む遺産の総額が、基礎控除額「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」を超える場合、相続税と呼ばれる税金がかかります。
相続税の申告・納付期限は「相続開始を知った日の翌日から10ヵ月以内」です。
色々な手続きをしていると、あっという間に期限がきてしまいます。
期限内に申告・納付できないと延滞税がかかってしまうこともあるため、できる限り早いうちに支払いを済ませましょう。

相続税の申告・納付

不動産を含む遺産の総額が、基礎控除額「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」を超える場合、相続税と呼ばれる税金がかかります。
相続税の申告・納付期限は「相続開始を知った日の翌日から10ヵ月以内」です。
色々な手続きをしていると、あっという間に期限がきてしまいます。
期限内に申告・納付できないと延滞税がかかってしまうこともあるため、できる限り早いうちに支払いを済ませましょう。

相続した不動産の分け方

現物分割

「現物分割」とは、不動産を相続人の1人がそのままの形で相続する方法です。
例えば、母（妻）が自宅である不動産を相続し、長男が預貯金、長女が有価証券を相続するような方法です。
または、１５０坪の土地を５０坪ずつに分筆（１筆の土地に境界線を入れて３筆の土地に分けること）して各々が取得する方法も現物分割といえます。

代償分割

「代償分割」とは、相続人の1人が不動産を単独で相続する代わりに、他の相続人に対して代償金を支払う方法です。
特定の相続人が、他の相続人の不動産に対する相続分を買い取るようなイメージです。
注意しないといけないのはこの遺産の価値の決め方は相続人間の話し合いで自由に決められるというところです。
遺産の不動産の価格をよくしらないまま対象分割してしまうと、もっともらえたのにと後で後悔する危険性があります。

換価分割

換価分割とは不動産などの遺産を売却し、得られた売却金を法定相続人の間で分配する方法です。
たとえば子どもたち3人が相続人となり、3000万円の不動産があった場合、不動産を売却して1000万円ずつ受け取るのが換価分割です。
代償分割は、特定の相続人が財産を相続する代わりに、他の相続人に「代償金」を支払う分割方法です。

換価分割

換価分割とは不動産などの遺産を売却し、得られた売却金を法定相続人の間で分配する方法です。
たとえば子どもたち3人が相続人となり、3000万円の不動産があった場合、不動産を売却して1000万円ずつ受け取るのが換価分割です。
代償分割は、特定の相続人が財産を相続する代わりに、他の相続人に「代償金」を支払う分割方法です。

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社会問題にもなっている空き家問題

空き家問題とは、全国的な人口減少や高齢化、人口の都市部への集中などによって
引き起こされている余剰な住宅の発生と管理不全に関する問題です。
空き家が多くなると街の活気がなくなるほか、放置された空き家が
地域の景観や安全面に悪影響を及ぼすこともあります。
これらの問題を解決するために、全国で空き家の流通や再利用を促す施策が模索されていますが、
空き家は年々増えており、対応が追い付いていない部分もあります。
なお、特に保安上・衛生上のリスクが高いとされる空き家は「特定空き家」に指定される場合があります。
特定空き家に指定されると固定資産税減税の特例措置が解除されたり、
場合によっては代執行により取り壊されたりする可能性があるため、
空き家所有者は特定空き家に指定されないよう、特に気を付ける必要があります。

空き家を放置するリスク

建物の危険

空き家は建物が古くなることで、建物自体の倒壊や、屋根瓦や窓ガラスの落下等により、通行人や隣地所有者に危害を加えてしまう可能性があります。
また老朽化だけではなく、台風や暴風雨によって瓦や外壁材等が飛散する可能性があります。
空き家は人の目が行き届かなくなることにより、人に危害を加える可能性にもなり得ます。
このような「建物の危険」は空き家問題の1つです。

治安の悪化

空き家は放置されることにより、不審者の不法侵入や放火による火災を引き起こす原因となります。
犯罪に関しては、麻薬の使用や売買のために利用されたり、性犯罪のために利用されたりする可能性があります。
空き家は外部から見て分かりやすいため、連続放火魔のターゲットにもなりやすいと言えます。
空き家は地域の「治安の悪化」の原因にもなりかねないという問題を抱えています。

資産価値の低下

空き家を放置していると、住宅の価値が低下してしまいます。
さらに、本来であれば得られるはずであった利益も失ってしまうことも。
空き家を放置する期間が長ければ長くなるほど、外観が損なわれていくため、住宅としての価値は低下し続ける一方です。
もし、将来売却を検討していたとしても、年数が経過することで得られる利益は低くなっていくでしょう。

固定資産税が上がる可能性

現在、宅地上に建物が建っている場合、特例によって「固定資産税」や「都市計画税」が大幅に軽減されています（減額率は固定資産税で最大6分の1、都市計画税で最大3分の１）。
ところが、空き家を放置していて、周辺に危険を及ぼす可能性のある「特定空き家」に指定されると、この税金の特例が適用されなくなるので、固定資産税と都市計画税が大幅に増額される可能性があります。
また、特定空き家に指定されたときに、所有者が改善のための適切な対応を怠っていると、自治体が強制的に空き家を取り壊して、その費用を所有者に請求してくる可能性があります。

治安の悪化

空き家は放置されることにより、不審者の不法侵入や放火による火災を引き起こす原因となります。
犯罪に関しては、麻薬の使用や売買のために利用されたり、性犯罪のために利用されたりする可能性があります。
空き家は外部から見て分かりやすいため、連続放火魔のターゲットにもなりやすいと言えます。
空き家は地域の「治安の悪化」の原因にもなりかねないという問題を抱えています。

空き家対策特別措置法

特定空家に指定されてしまうと、土地にかかる固定資産税の優遇措置が適用されなくなるなど、所有者にとっても大きなデメリットがあります。
2015年5月26日に施行された「空家等対策特別措置法」では、『特定空家等とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう』とされています。

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相続不動産の活用方法

建物の活用方法

賃貸経営

まずは、一戸建てが空き家となっている場合、そのままの状態で賃貸することが考えられます。
この方法は、もっとも手っ取り早く、手軽に取り組める活用方法です。
リフォームや建て替えなどをしないので費用もかからず、ローンを負担することもありません。
たとえば、都市部の人気の高いエリアに所有しているならば、そのままでも十分賃貸することは可能です。
入居者のいるアパートやマンションを相続した場合は、そのまま貸し続けることで、安定した副収入が得られます。
もし、空室があったり、管理会社の管理状態に不満を感じたりするような場合には、
管理会社を変更して入居者募集からしっかり行う、といった対応を検討するのがおススメです。

リフォーム、リノベーションして貸し出す

そのままでは貸せない状況であれば、物件をリフォームして賃貸に出す方法があります。
少し傷んでいるけれども手を入れればまだまだ人が住める状態なら、必要なところをリフォームすると、十分活用できます。
また、たとえばアパートやマンションの場合なら、オートロック設備を付ければ、賃料を高めに設定できるので、収益性が高まります。
リフォームやリノベーションをするときには、どこまで手を入れるかが重要となってきます。
不必要に丁寧なリフォームをして費用をかけても、物件の価値がたいして上がらなければ費用倒れになってしまいます。
その工事によって物件の付加価値がどのくらい上がり、それによってどの程度の賃料を得る見込みがあるのか、
具体的にシミュレーションしましょう。

リフォーム、リノベーションして貸し出す

そのままでは貸せない状況であれば、物件をリフォームして賃貸に出す方法があります。
少し傷んでいるけれども手を入れればまだまだ人が住める状態なら、必要なところをリフォームすると、十分活用できます。
また、たとえばアパートやマンションの場合なら、オートロック設備を付ければ、賃料を高めに設定できるので、収益性が高まります。
リフォームやリノベーションをするときには、どこまで手を入れるかが重要となってきます。
不必要に丁寧なリフォームをして費用をかけても、物件の価値がたいして上がらなければ費用倒れになってしまいます。
その工事によって物件の付加価値がどのくらい上がり、それによってどの程度の賃料を得る見込みがあるのか、
具体的にシミュレーションしましょう。

土地の活用方法

新しく建物を建築

相続した土地に、新しくアパートやマンションを建築して賃貸経営する活用方法があります。
この方法は、もっとも収益性の高い方法です。なぜならアパートを建築する場合、複数の部屋を作るので、複数の入居者が得られます。
部屋が全部埋まれば1戸あたりの家賃は高くなくても、相当な収益になります。
一度入居したら1年～2年は居住することが一般的ですし、賃借人が気に入れば、何度も契約を更新して住み続けてくれるでしょう。
利回りの高いアパートやマンションは将来の年金代わりにもなりますし、資産価値も高いです。

駐車場経営

土地活用の方法が、駐車場です。駐車場にすると、毎月定まった賃貸収入を得ることができます。
居住用のような建物を建築するわけではありませんので、比較的少ない資金で始められます。
将来土地を別の目的で利用したくなったとき、駐車場には借地借家法の適用もないので、対応しやすい点がメリットです。

第三者に貸し出す

土地を所有しているならば、「借地権」を設定し、賃貸収入を得る方法もあります。
借地権とは、建物を所有することを目的に、土地を借りる権利のことを言います。
これにより借主は土地上に自己の建物を建築し、さまざまな用途で利用します。
居住用に利用することもありますし、事業用に利用することもあります。
また、賃貸用マンションなどを建設し、さらにそれを人に貸して賃料収入を得るケースもあります。
土地を貸した人は、土地の借主から「地代」を受け取ることができます。
地代の金額が固定資産税等を上回っていれば、採算としてはプラスになります。

駐車場経営

土地活用の方法が、駐車場です。駐車場にすると、毎月定まった賃貸収入を得ることができます。
居住用のような建物を建築するわけではありませんので、比較的少ない資金で始められます。
将来土地を別の目的で利用したくなったとき、駐車場には借地借家法の適用もないので、対応しやすい点がメリットです。

土地活用をした方が良い理由

利用していない土地を、ただ持っているだけではプラスの財産にはなりません。
むしろ、余分な税金がかかったりするので、マイナス要因になりかねません。
土地活用の王道は「アパート経営」「マンション経営」「賃貸併用住宅経営」「駐車場経営」「戸建賃貸経営」
です。
初期費用を抑えられる「トランクルーム経営」や、最近注目されている「太陽光発電」「コインランドリー経営」
など、土地貸しで始められるリスクが小さい活用方法もあります。
土地活用には、様々な方法があるため、お持ちの土地に適した活用方法を選ぶことが成功への近道といえます。

土地活用をするメリット

土地活用の有無に関わらず、土地を所有しているだけで掛かってしまう税金は以下の2点です。

・固定資産税
・都市計画税

どちらも全国一律ではなく、地域によって金額が定められています。
しかし、土地の活用方法によってはこの税金が更地よりも減額されるケースが存在します。
数多くある土地活用の中でも、最も効果的に節税対策が行える方法として知られているのがアパートやマンション経営です。
住戸一戸あたりの広さにより軽減措置され、更地の状態と比べて最大1/6まで減税することができます。

土地をただ所有しているだけでは、収益が一切発生しません。
しかし、土地を活用することで収益ゼロの状態からお金を生み出す資産に変えることができます。
例えば、土地の売却は土地の所有権と引き換えに多額の収入を得ることが可能です。
アパート経営やマンション経営、土地そのものを貸す活用方法では、長期にわたって安定的に収益を得ることができます。

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会社名	えがく株式会社
所在地	〒151-0051 東京都渋谷区千駄ヶ谷5-30-8　奥田ビル2F
代表	石川　嘉洋
TEL / FAX	03-5357-7951 / 03-4333-0772
免許番号	東京都知事（１）第１０７７８１号
営業時間	9:00～17:00　（定休日：土・日・祝日） ※時間外、土日祝日も柔軟に対応いたしますのでお気軽にご相談下さい。
業務内容	不動産の売買及び仲介不動産投資に関するコンサルティング収益物件のリフォーム店舗デザインのコンサルティング賃貸物件の管理
リンク	ホームページ空き家活用.net 相続問題相談ガイド
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